Дом построить — не кирпич положить: отличия апартаментов от квартиры

Чем отличается статус апартаментов от квартиры, в чем плюсы и минусы и какие изменения в законодательстве планируется ввести.
Содержание

    Что лучше — квартира или апартаменты? И в чем вообще разница, если в апартаментах тоже можно жить? Давайте разберемся.

    Регистрация

    Апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми: постоянная регистрация в них невозможна, только временная. Если апартаменты построены на земле под офисное здание (объекты общественно-делового назначения), то зарегистрироваться в них и вовсе не выйдет.

    У владельцев квартир таких ограничений нет: они могут оформить постоянную или временную регистрацию.

    Налоги и льготы

    Для апартаментов нет налогового вычета при покупке жилья, который позволяет каждому владельцу квартиры вернуть 13% от суммы до 2 миллионов рублей за саму квартиру и ремонтные работы и 13% от суммы до 3 миллионов рублей переплаты по ипотеке.

    Различается и налог на имущество физических лиц. Если для собственников квартир минимальная планка — 0,1% то для владельцев апартаментов 0,5—2%.

    К апартаментам не применим налоговый вычет в виде уменьшения налоговой базы на величину кадастровой стоимости объекта. Вычесть из нее 20 или 10 кв. метров общей площади квартиры по одному любому объекту позволяет статья 403 Налогового кодекса РФ, но только для жилых квартир. Получить налоговый вычет со стоимости апартаментов невозможно. Вместо этого — повышенная налоговая ставка для нежилых объектов.

    При сдаче квартиры можно это сделать в том числе самозанятым, это позволяет сэкономить при уплате налогов и заплатить всего 4% за сдачу людям или 6%, если помещение сняла организация. Но это касается только жилых помещений, апартаменты сдавать в качестве самозанятого нельзя.

    Содержание общего имущества

    Различаются и правила в содержании общего имущества. Владельцы квартир вправе принимать участия в решении вопросов, важных для жильцов дома: выбор управляющей компании, строительство парковки, наличие охраны, консьержей. Тут все зависит от активности собственников.

    А вот за хозяев апартаментов решения может принимать, к примеру, мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит 51% здания и более.

    Льготы при покупке и стоимость

    При покупке квартиры в ряде случаев можно рассчитывать на поддержку государства: семейную ипотеку или возможность расплатиться средствами из материнского капитала.

    Для коммерческих помещений поблажек не предусмотрено, но и цены на них ниже, чем на квартиры аналогичного метража в той же локации. В зависимости от стоимости, это может быть выгоднее, чем квартира, даже с учетом повышенных налогов и расходов на ЖКХ.

    Тарифы ЖКХ и капремонт дома

    Тарифы на ЖКХ контролирует государство. Если их завышают и суммы в платежке не соответствуют региональным нормам, можно жаловаться. За апартаментами контроль не такой строгий и, так как это нежилое помещение, суммы в платежках выше на 15-30%.

    Капитальный ремонт обычного дома производится из средств специального фонда, куда ежемесячно платят фиксированный взнос собственники. Для апартаментов нет специального фонда, нет и ежемесячных взносов в него, но необходимый капитальный ремонт, каким бы дорогим он ни был, будут делать за счет собственников.

    Замечательные соседи

    Есть разница и для тех, кому не повезло с соседями. Если собственники жилья могут надеяться на законодательство (в том числе региональное) и приструнить нарушителей тишины, то для апартаментов регулирующих актов нет.

    Это большой минус с учетом того, что ремонт за стенками в новых домах может длиться и 2 года, и 5 лет — не все люди заезжают и обустраиваются одновременно. Слушать в ночи переливы дрели и не иметь законодательной возможности это решить довольно печально. Впрочем, тут многое зависит от умения договариваться. Более того, помещение в апартаментах могут сдавать кому угодно в том числе посуточно.

    Санитарные нормы и инфраструктура

    В целом санитарные и строительные нормы для апартаментов намного мягче, чем для жилых домов. Именно поэтому в одном и том же доме могут встретиться как квартиры, так и апартаменты. К примеру, если в конкретное помещение практически не попадает солнечный свет, ее изначально продают как апартаменты.

    При строительстве жилых домов застройщик или государство заботятся о наличии рядом детского сада, школы и поликлиники с необходимым количеством мест. Для апартаментов таких требований нет. Конечно, это не лишает человека возможности прикрепиться к нужному учреждению в отдаленности от дома, но все же такие мелочи могут оказаться важны.

    Изъятие за долги

    Если единственное жилье можно изъять за долги в ограниченных случаях (например, если оно куплено в ипотеку), то для апартаментов с этим все проще. Даже если это единственное имущество владельца, это не станет барьером для судебного решения не в его пользу.

    Права дольщиков

    Права дольщиков апартаментов в случае, если до завершения строительства застройщик ушел в банкротство, защищены значительно хуже, чем у покупателей квартир в строящемся доме.

    Если обманутый дольщик имеет все шансы со временем получить свое жилье, то убитый злоключениями и мытарствами с включением в реестр кредиторов инвестор в апартаменты может надеяться на денежную компенсацию60% от той суммы, которая останется после реализации этого объекта с торгов. Компенсации из Фонда защиты прав дольщиков несостоявшимся владельцам апартаментов также не положены.

    Но все может измениться в будущем

    Не первый год обсуждается возможность на законодательном уровне приравнять пригодные для постоянного проживания апартаменты к жилым помещениям. Рассматривают даже идею отменить строительство апартаментов (естественно, даже в случае введения таких новшеств, это в любом случае не коснется уже строящихся комплексов). 

    Окончательного решения пока нет и в последней версии законопроекта от идеи запретить строительства апартаментов отказались, зато предлагается ввести в законодательство понятие многофункционального здания.

    Впрочем, в целом главный смысл нововведений в том, чтобы легализовать статус апартаментов и подробно прописать правила для них. Этот вопрос может быть решен уже в первом полугодии 2021 года.