Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платеж?

Выгодно ли досрочно рассчитываться с банком, как лучше это делать, на сколько уменьшается срок и платеж при внесении одинаковой суммы.
Содержание

    — Что у тебя на завтрак?

    — Овсяная каша, овсяный кисель.

    — Англия?

    — Ипотека.

    Эта шутка на практике знакома многим ипотечникам. И дело не только в долговой нагрузке, но и в желании быстрее рассчитаться с банком. Но что выгоднее и практичнее: сокращать срок кредита или ежемесячный платеж? Разберемся в этом вопросе.

    Что стоит знать о досрочном погашении

    1️⃣ Считается, что лучше заложить в договоре максимальный срок, но по факту рассчитаться досрочно. Это уменьшает риски: на 20-30 лет ежемесячный платеж будет меньше, чем на 5 или 10 и в случае падения доходов будет легче справляться с долговой нагрузкой. Примерно так и действуют люди на практике. По статистике Центробанка, в последние годы россияне в среднем берут ипотеку на 223 месяца — это 18 с половиной лет. Но на практике этот срок затем сокращается, ведь многие погашают кредит досрочно. Средний срок погашения рассчитанного на 20 лет ипотечного кредита в России составляет 7-9 лет.

    2️⃣ Полностью или частично погасить ипотеку раньше срока заемщик может в любое время. Такое право установлено законом №284-ФЗ «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г. 

    3️⃣ Времена, когда за досрочное погашение банки могли оштрафовать ипотечника, давно в прошлом. Сейчас заемщик вправе осуществить полный или частичный возврат долга раньше срока, установленного графиком. В соответствии с п. 2 ст. 810 ГК РФ банк нужно уведомить о досрочном платеже не менее чем за 30 дней, иначе деньги не спишутся. Но на практике банки уменьшают этот срок, а некоторые позволяют вносить досрочный платеж в любой удобный день. Проценты при этом должны пересчитываться исходя из количества дней фактического пользования заемными деньгами. 

    4️⃣ Логично, что чем раньше клиент погасит кредит, тем меньше процентов ему придется заплатить банку. Но, с другой стороны: нужно учитывать и волатильность рубля, и рост цен на недвижимость. Ведь 10-20 тысяч рублей сейчас и 10-20 тысяч рублей в будущем — это, скорее всего, разные деньги и тот ежемесячный платеж, который сейчас кажется внушительным, через 20 лет может серьезно обесцениться. При официальной инфляции в среднем 4% в год это практически неизбежно. Но тут каждый решает сам, ведь ощущение свободы от кредита не имеет денежного измерения, но зачастую многое значит.

    Как рассчитать разницу

    Давайте разберемся в цифрах на конкретных примерах. Выберем параметры:

    • срок кредита — 20 лет;
    • сумма — 2 миллиона 500 тысяч рублей;
    • процентная ставка — 7% в год;
    • ежемесячно досрочно вносим по 5000 рублей.

    В первый месяц мы пропускаем платежи, но уже на следующий месяц вместе с платежом по графику начинаем досрочно вносить 5000 рублей. Естественно, если получится вносить больше, то и переплата в итоге будет меньше.

    Для расчетов мы использовали инструменты на сайтах calcus.ru и банковские калькуляторы онлайн. Вы можете самостоятельно сделать расчеты, исходя из собственной ситуации. Это позволяет наглядно увидеть, какую сумму можно выгадать за годы досрочного погашения.

    Исходная картина при аннуитетных и дифференцированных платежей без досрочных платежей. Переплата довольно внушительная

    Аннуитетные платежи

    Аннуитетные платежи встречаются чаще всего. Ежемесячные взносы одинаковы, но соотношение основного долга и процентов отличаются по годам. Проценты начисляются на остаток долга, поэтому в начале кредита их размер существенно больше, а основного долга меньше. А к концу кредита ситуация становится противоположной. Если обойтись без досрочного погашения, то начисленные проценты за 20 лет составят 2 150 395 руб., а всего будет выплачено (долг + проценты) 4 650 395 руб.

    Уменьшаем срок

    • Ежемесячный платеж: 19 382 руб.
    • Начисленные проценты за все время: 1 320 483 руб.
    • Сумма досрочных погашений: 780 000 руб.
    • Всего будет выплачено (долг + проценты): 3 820 483 руб.

    За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составит 829 912 руб., а срок кредита уменьшится на 83 месяца. Плюс такой тактики очевиден: вы отдадите долг быстрее.

    Уменьшаем ежемесячный платеж

    В этом способе больше психологического комфорта, ведь с уменьшением ежемесячного платежа человек чувствует себя свободнее.

    Если ежемесячный платеж великоват, то удобнее снизить нагрузку и быть уверенным, что проблем с очередным платежом не возникнет.

    Плюс некоторые банки онлайн позволяют только уменьшать платеж, а для уменьшения сроков нужно дойти до отделения.

    • Ежемесячный платеж: 19 382—432 руб.
    • Начисленные проценты: 1 666 859 руб.
    • Сумма досрочных погашений: 1 144 600 руб.
    • Всего будет выплачено (долг + проценты): 4 166 859 руб.

    За счет досрочных погашений экономия составит 483 536 руб., срок кредита уменьшится на 11 месяцев.

    Благодаря досрочному погашению ежемесячный платеж уменьшается, и со временем это может позволить вносить больше, чем планировалось. Как вариант, можно большой единоразовый платеж пустить на досрочное погашение и сократить размер обязательного платежа, но продолжать выплачивать полную сумму. 

    Вывод

    Если ежемесячно вносить 24 382 рубля (обязательный платеж + 5000 рублей сверху), то переплата и срок будут одинаковыми. Когда ежемесячные платежи не бьют по бюджету, принципиальной разницы, сокращать ли срок или платеж, нет.

    Но если ипотека явно заставляет затянуть пояса, комфортнее уменьшать размер ежемесячного платежа. Это обеспечит определенную мобильность, когда платежи начнут уменьшаться: при падении доходов или увеличении трат (например, в связи с рождением малыша) у вас будут возможности для маневра.

    Дифференцированные платежи

    Дифференцированные платежи встречаются редко. При таком раскладе со временем платежи становятся меньше: сумма основного долга в ежемесячном взносе всегда одинаковая, а проценты уменьшаются.

    Без досрочного погашения применительно к нашей ситуации начисленные проценты составят 1 756 951 руб. Всего будет выплачено (долг + проценты) 4 256 951 руб.

    Уменьшаем срок

    • Ежемесячный платеж: 19 382—10 431 руб.
    • Начисленные проценты: 1 189 380 руб.
    • Сумма досрочных погашений: 810 000 руб.
    • Всего будет выплачено (долг + проценты) 3 689 380 руб.

    За счет досрочных погашений экономия составит 567 572 руб., срок кредита уменьшится на 77 месяцев, то есть более чем на шесть лет из первоначальных двадцати.

    Мы уменьшаем срок кредитования, но ежемесячный платеж тоже будет уменьшаться, ведь это подразумевается при дифференцированных платежах. Если вносить больше, чем планировалось, можно разделаться с ипотекой довольно быстро.

    Уменьшаем ежемесячный платеж

    • Ежемесячный платеж: 19 382—132 руб.
    • Начисленные проценты: 1 342 122 руб.
    • Сумма досрочных погашений: 1 048 382 руб.
    • Всего будет выплачено (долг + проценты) 3 842 122,55 руб.

    За счет досрочных погашений экономия составила 414 829 руб., срок кредита уменьшится на 30 месяцев.

    Заметно, что ближе к концу кредитования размер ежемесячных платежей становится просто смешным. С учетом того, что ежегодно нужно как минимум страховать недвижимость, а то и жизнь, растягивать удовольствие не имеет практического смысла.

    О чем еще стоит помнить

    1. Не откладывайте досрочное погашение в долгий ящик. Чем раньше вы начнете вносить больше денег, чем предусмотрено графиком, тем больше сэкономите и быстрее погасите ипотеку.

    2. Вариант досрочного погашения вы выбираете сами и можете менять его хоть каждый месяц. После того как вы перечислите деньги на досрочное погашение кредита, банк изменяет график платежей и высылает вам новый. Можно менять стратегию в зависимости от вашей финансовой ситуации.

    3. Прежде чем гасить ипотеку досрочно, убедитесь в том, что у вас есть финансовая подушка безопасности хотя бы на 3-6 месяцев. Не стоит отдавать абсолютно все свои деньги на эти цели, ведь иногда в жизни случаются незапланированные крупные траты, болезнь или потеря работы. Тут лучше «перебдеть», чем «недобдеть»: финансовые резервы у ипотечника должны быть обязательно.

    4. Зачастую заемщики так стремятся поскорее рассчитаться по кредиту, что переходят едва ли не на хлеб и воду, лишь бы поскорее выплатить долг, в том числе благодаря досрочным платежам. Если есть возможность не мучить себя, то будьте благоразумны: не забывайте получать удовольствие от жизни, ведь это такая же инвестиция в себя и свое спокойствие, как собственное жилье.

    5. Учитывайте ежегодные траты на страховку. Учтите, что при полном досрочном погашении можно вернуть деньги за оставшиеся месяцы страховки, но из суммы к возврату могут вычитаться, например, расходы страховщика за ведение дела. Идеальный вариант: полностью выплатить кредит аккурат перед необходимостью заплатить за продление страховки.

    6. Если банк разрешает списывать досрочный платеж в день внесения, есть смысл пользоваться этой возможностью. Ведь проценты начисляют ежедневно на остаток суммы задолженности. Чем позднее проведена оплата, тем меньше ваша выгода от досрочного платежа.

    7. Не стоит вносить деньги в последний возможный день по графику: иногда случаются технические сбои или незапланированные ситуации. Заблаговременное внесение избавит от риска допустить просрочку.