Уютно дома
12 января 2022
5 408
4 votes, average: 4,75 out of 54 votes, average: 4,75 out of 54 votes, average: 4,75 out of 54 votes, average: 4,75 out of 54 votes, average: 4,75 out of 5 4,75
Анастасия Малиновская Манго

Что на самом деле должна делать ваша управляющая компания


Бывает, что из 6 тысяч рублей в квитанции на квартплату 3 приходятся на строку «Содержание общего имущества дома». В статье рассказываем, что можно и чего нельзя требовать от управляющей компании за эти деньги и куда жаловаться, если вы с соседями не получаете то, что вам причитается.

Где записаны обязанности вашей УК

Обязанности УК в отношении вашего дома указаны в договоре управления многоквартирным домом. Но в законах есть обязательный минимум функций, которые должна выполнять любая УК. Об этом дальше.

Перечень услуг и работ, которые выполняет УК, и периодичность их выполнения обычно указываются в приложении к договору. Вот как это может выглядеть:

Обязанности УК из договора управления МКД
Перечень обязанностей УК в договоре управления домом

Что по закону должна делать УК

Есть обязанности, которые должна выполнять любая УК, потому что это записано в законах. Если обобщить, любая УК должна делать четыре вещи:

  • содержать общее имущество дома и делать текущий ремонт;
  • предоставлять коммунальные услуги;
  • управлять домом;
  • давать жильцам нужную информацию.

Дальше подробнее о каждом пункте.

1. Содержать общее имущество дома и делать текущий ремонт

  • все помещения в доме, кроме квартир и магазинов: лестничная площадка (включая тамбур), чердак, подвал, лифт, лестница, колясочная, технический этаж. И всё, что является их частью, например, окна, двери и перила;
  • крыша;
  • несущие конструкции (фундамент, стены, перекрытия, балконные плиты);
  • инженерные системы, но тут много нюансов.

Вот как можно отличить общедомовые коммуникации от личных.

Если труба обслуживает несколько квартир — она общая, даже если находится внутри квартиры, как, например, водопроводный стояк. Трубы в квартире до первого вентиля относятся к общему имуществу, а те, что после него, — к личному. Логика такая: если человек сам может перекрыть подачу воды, значит, это внутренняя система квартиры, если не может — общедомовая. Тот же принцип с газом и батареями, на которых есть вентиль.

С батареями без вентилей сложнее. Такая батарея хоть и греет только одну квартиру, но отключить её внутри квартиры не получится. Поэтому одни суды относят их к общему имуществу, другие — к личному. Идеальный вариант, когда в договоре управления есть схема, где показано, кто за что отвечает. Например, такая:

Батареи схема разграничения ответственности УК и собственника
Здесь на батарее нет вентиля. Жильцы не могут перекрыть подачу тепла, максимум — снизить температуру терморегулятором. Зато чётко показана граница раздела: радиатор должен ремонтировать собственник, а трубопровод — УК.


Что касается канализации: там границу определяют по первому стыку общего стояка с ответвлением, которое идёт в квартиру. Поэтому стояк должна ремонтировать УК, а трубу после стыка — собственник квартиры. По тому же принципу распределяется ответственность в случае аварии.

  • электросети, включая слаботочные системы (к ним относятся пожарная сигнализация и электрический замок на подъездной двери). Тут граница общего с личным проходит по счётчику, даже если он в подъезде;
  • озеленение и благоустройство двора (газон, клумбы, лавочки); 
  • общедомовые счётчики;
  • детская, спортивная площадка и парковка, если они стоят на участке, который относится к дому, а не принадлежит городу. Проверить границы придомовой территории можно на публичной кадастровой карте;
  • трансформаторная подстанция и котельная, рассчитанные на конкретный дом.

УК должна содержать общее имущество дома

Она может делать это своими силами, например, держать в штате слесарей, электриков и других мастеров, а может привлечь подрядчиков и заключить с ними договор. В некоторых случаях подрядчик обязателен. Например, если нужно починить газовое оборудование или систему пожарной охраны. 

Содержание основных конструкций дома. Например, УК должна отремонтировать крышу и загерметизировать межпанельные швы на фасаде, если они «расклеились» и дождевая вода просочилась в квартиру.

УК обязана ремонтировать дом, даже если в дефектах виноват застройщик, а сам дом новый и ещё находится на гарантии.

 2. Предоставлять коммунальные услуги

По умолчанию УК является посредником между жильцами и компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги. На общем собрании собственники могут решить, что хотят оплачивать их напрямую: в водоканал, теплосети и так далее. Тогда УК не будет считаться посредником и не будет вмешиваться в случае проблем.

Как посредник УК обязана:

Заключать договоры с поставщиками услуг и жаловаться на их качество. Например, если из крана течёт ржавая вода — составить претензию в водоканал.

Начислять коммунальные платежи и рассчитываться с поставщиками. УК должна сделать так, чтобы жильцы вовремя получали квитанции за коммуналку, принимать жалобы на ошибки в расчётах, а ещё сообщать об изменении тарифов за 30 дней. УК может заниматься этим сама либо привлечь агента, который будет вести расчёты. Такие агенты могут называться по-разному, например, ЕРЦ (Единый расчётный центр), ЕРКЦ (Единый расчётно-кассовый центр) или ЕИРЦ (Единый информационно-расчётный центр). Реквизиты агента указываются в квитанциях.

Собирать показания счётчиков. За общедомовыми счётчиками УК следит сама, по внутриквартирным принимает показания от жильцов.

3. Управлять домом

Контролировать подрядчиков. Чтобы общее имущество дома было в порядке, за ним нужно следить: убирать и делать текущий ремонт. Для этого УК заключает договоры с подрядчиками и следит, как они исполняются. Если после ремонта в подъезде отваливается штукатурка или дворники устроили общежитие на цокольном этаже, УК должна решить этот вопрос и, если нужно, сменить подрядчика.

Помогать собственникам организовать общее собрание. Представьте, что вы с соседями захотели организовать велопарковку в колясочной. Для этого мало договориться на словах. Чтобы решение признавалось законным, нужно провести общее собрание собственников и учесть мнение не только велосипедистов, но и мам с колясками.

Организовать собрание своими силами сложно. Для этого нужно сделать уйму вещей: найти перечень всего имущества в доме и актуальный реестр собственников, грамотно сформулировать повестку, собрать контакты соседей и уведомить всех за 10 дней, составить бюллетени, провести собрание, правильно подсчитать голоса, составить протокол и так далее.

Чтобы не делать всё самим, достаточно собрать 10% подписей по дому за то, чтобы УК взяла на себя всю бюрократию. Дальше всем должна заниматься УК.

Вести реестр собственников квартир. Без него не получится провести общее собрание и коллективно решить любой вопрос по дому.

Хранить техническую документацию на дом. Например, документы о состоянии коммуникаций или сметы по текущему ремонту. Любой собственник может запросить их в УК и проверить, сколько денег ушло на ремонт подъезда или как давно меняли трубы.

Предлагать улучшения по дому. УК не может установить шлагбаум, никого не спросив, но может предложить это улучшение собственникам. Если те проголосуют за установку, а затем это решение одобрит местная администрация, шлагбаум установят.

4. Давать информацию жильцам

Жильцы имеют право запрашивать в УК любую информацию, которая касается дома и его содержания. Например, если вам кажется, что счета за отопление стали непомерно высокими, можно узнать показания общедомовых счётчиков и понять, не обманывает ли вас УК. Вот какую ещё информацию должна предоставлять ваша управляющая организация.

О том, что создаёт неудобства либо требует присутствия жильцов. Например, если в доме планируют отключить горячую воду, УК должна повесить об этом объявление. Снег с крыши тоже нельзя счищать без предупреждения — должно быть объявление для водителей, чтобы они успели перепарковаться.

О том, что сделали подрядчики и сколько это стоило. Например, можно направить запрос в УК и узнать, сколько денег ушло на ремонт подъезда.

Что не обязана делать УК

Чинить личное имущество жильцов. Всё, что находится внутри квартиры, считается личным имуществом. Исключение — стояки и трубы до первого вентиля, про это мы писали выше. Ещё к личному относятся машино-места на парковке, но только те, которые жильцы купили, а не отгородили самовольно.

По умолчанию УК не обязана ремонтировать личное имущество, но некоторые компании зарабатывают на этом. Например, за деньги предлагают отремонтировать кондиционер, смеситель или плиту. Есть УК, которые даже готовы выгуливать собак — лишь бы платили.

Некоторые УК зарабатывают на дополнительном сервисе. Например, ремонтируют бытовую технику и даже выгуливают собак.

Куда жаловаться на проблемы с домом

Это зависит от проблемы. Если не знаете, куда именно писать, можно составить один текст жалобы и направить сразу в несколько органов, например, в Жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Ничего страшного, если не укажете точные ссылки на законы — вы не обязаны их знать. Главное — описать проблему и какие неудобства она создаёт.

Любую жалобу можно принести лично или отправить на бумаге по почте. Но проще и быстрее сделать это через специальные электронные сервисы. Далее дадим на них ссылки.

Вот куда можно обратиться, если с домом что-то не так.

Аварийно-диспетчерская служба УК. Наладить работу такой службы — тоже обязанность УК. Звоните сюда первым делом, если заметили проблему с домом или с качеством коммунальных услуг. Возможно, УК невдомёк, что батареи в квартире едва тёплые или из крана течёт ржавая вода. Если случилась авария, УК должна сразу отключить подачу ресурсов, например, перекрыть газ и починить всё за сутки. Найти телефон диспетчерской можно на сайте ГИС ЖКХ, также он должен быть указан на информационном стенде в подъезде.

Карточка дома на ГИС ЖКХ. В разделе «Информация об исполнителях услуг» есть справочная информация о вашей УК, включая телефон диспетчерской службы.


Директору УК. Если диспетчерская не реагирует на жалобы или в квитанциях регулярно попадаются ошибки в расчётах, обратитесь напрямую к директору УК. Контакты и часы приёма также есть в ГИС ЖКХ.

Роспотребнадзор. Обращайтесь сюда, если считаете, что УК нарушает ваши права как потребителя. Например, не даёт информацию о своей работе, отказывается вернуть переплату, если оплаченные вами услуги оказались некачественными или их вообще не оказали.

Подать жалобу можно через сайт Роспотребнадзора. Там есть форма с авторизацией через Госуслуги, если нужна внеплановая проверка работы УК, или без авторизации, если подаёте обычное обращение.

Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Бывает, УК завышает плату за коммуналку, навязала ненужные услуги или пролоббировала своего интернет-провайдера и не пускает в дом остальных. Такими вопросами занимается антимонопольная служба. Она проводит проверки и выписывает предписания об устранении нарушений. Чтобы пожаловаться в ФАС, а точнее, в её территориальные управления — УФАСы, тоже можно никуда не ходить, а написать обращение через сайт.

Прокуратура выполняет общий надзор за соблюдением законов. То есть занимается всем: от борьбы с незаконной ловлей рыбы до борьбы с терроризмом. Поэтому сюда лучше обращаться, если ничто другое не помогло. Например, если Жилинспекция не реагирует на жалобы, можно пожаловаться на саму Жилинспекцию.

Подать обращение можно через Госуслуги или написать на сайт Генеральной прокуратуры. Сама Генпрокуратура не будет заниматься решением проблем с УК, а передаст заявление в прокуратуру по вашему региону.

Суд. В отличие от Жилинспекции и Роспотребнадзора, где для проверки УК может хватить одной жалобы, судом придётся заниматься. Важно грамотно оформить процессуальные документы, собрать доказательства, если нужно — найти свидетелей и эксперта. Если нет опыта и специальных знаний, придётся нанять юриста. Поэтому в суд лучше обращаться, если другие способы не помогли. Можно подать иск к самой УК, либо пожаловаться на действия (или бездействие) контролирующих органов, куда вы писали жалобы.

Для домов в Подмосковье есть сайт «Добродел» и тоже работает Единая диспетчерская служба Московской области.

Похожие сервисы есть и в других регионах, например, в Санкт-Петербурге, Пермском и Забайкальском крае.

Что запомнить про обязанности УК

  1. Обязанности УК записаны в договоре управления многоквартирным домом. В каждом доме он свой.
  2. УК должна следить за общим имуществом дома, организовывать подачу коммунальных услуг, хранить документы на дом и помогать провести общее собрание собственников.
  3. По запросу жильцов УК должна предоставить информацию о доме и расходах на его содержание.
  4. То, что находится в квартире, — это личное имущество. Его УК не ремонтирует. Но есть исключения: стояки, трубы до первого вентиля и электросети до счётчика.
  5. Если УК работает плохо, можно пожаловаться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или антимонопольную службу. Если не помогло — в Прокуратуру или суд.


Оцените статью: 12345
Подписаться
Уведомить о
0 Комментарий
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Автор: Анастасия Малиновская
Дизайнер: Марина Никитина
Корректор: Евгения Букатина