Что на самом деле должна делать ваша управляющая компания
Бывает, что из 6 тысяч рублей в квитанции на квартплату 3 приходятся на строку «Содержание общего имущества дома». В статье рассказываем, что можно и чего нельзя требовать от управляющей компании за эти деньги и куда жаловаться, если вы с соседями не получаете то, что вам причитается.
Где записаны обязанности вашей УК
Обязанности УК в отношении вашего дома указаны в договоре управления многоквартирным домом. Но в законах есть обязательный минимум функций, которые должна выполнять любая УК. Об этом дальше.
Найти договор управления можно тут:
Реформа ЖКХ (указать адрес дома → жилищный фонд → управление).
ГИС ЖКХ (реестр объектов жилищного фонда → информация об исполнителях услуг → список домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат → поиск дома по адресу → информация об управлении МКД).
Дома Москвы (адрес дома → информация о доме → информация об услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме…).
Перечень услуг и работ, которые выполняет УК, и периодичность их выполнения обычно указываются в приложении к договору. Вот как это может выглядеть:
Что по закону должна делать УК
Есть обязанности, которые должна выполнять любая УК, потому что это записано в законах. Если обобщить, любая УК должна делать четыре вещи:
- содержать общее имущество дома и делать текущий ремонт;
- предоставлять коммунальные услуги;
- управлять домом;
- давать жильцам нужную информацию.
Дальше подробнее о каждом пункте.
1. Содержать общее имущество дома и делать текущий ремонт
Общедомовое имущество — это помещения и территория, которыми пользуются все жильцы дома. Подробный перечень общего имущества указан в Правилах содержаниях общего имущества, которые утверждены Правительством РФ. К нему относятся:
Правила содержания общего имущества дома — раздел I
- все помещения в доме, кроме квартир и магазинов: лестничная площадка (включая тамбур), чердак, подвал, лифт, лестница, колясочная, технический этаж. И всё, что является их частью, например, окна, двери и перила;
- крыша;
- несущие конструкции (фундамент, стены, перекрытия, балконные плиты);
- инженерные системы, но тут много нюансов.
Вот как можно отличить общедомовые коммуникации от личных.
Если труба обслуживает несколько квартир — она общая, даже если находится внутри квартиры, как, например, водопроводный стояк. Трубы в квартире до первого вентиля относятся к общему имуществу, а те, что после него, — к личному. Логика такая: если человек сам может перекрыть подачу воды, значит, это внутренняя система квартиры, если не может — общедомовая. Тот же принцип с газом и батареями, на которых есть вентиль.
С батареями без вентилей сложнее. Такая батарея хоть и греет только одну квартиру, но отключить её внутри квартиры не получится. Поэтому одни суды относят их к общему имуществу, другие — к личному. Идеальный вариант, когда в договоре управления есть схема, где показано, кто за что отвечает. Например, такая:
Что касается канализации: там границу определяют по первому стыку общего стояка с ответвлением, которое идёт в квартиру. Поэтому стояк должна ремонтировать УК, а трубу после стыка — собственник квартиры. По тому же принципу распределяется ответственность в случае аварии.
- электросети, включая слаботочные системы (к ним относятся пожарная сигнализация и электрический замок на подъездной двери). Тут граница общего с личным проходит по счётчику, даже если он в подъезде;
- озеленение и благоустройство двора (газон, клумбы, лавочки);
- общедомовые счётчики;
- детская, спортивная площадка и парковка, если они стоят на участке, который относится к дому, а не принадлежит городу. Проверить границы придомовой территории можно на публичной кадастровой карте;
- трансформаторная подстанция и котельная, рассчитанные на конкретный дом.
Понятно, что все дома разные. Если крыша и фундамент есть у любого дома, то детская площадка есть не везде. Поэтому конкретный перечень общедомового имущества, о котором должна заботиться УК, тоже указывается в договоре управления.
УК должна содержать общее имущество дома
Она может делать это своими силами, например, держать в штате слесарей, электриков и других мастеров, а может привлечь подрядчиков и заключить с ними договор. В некоторых случаях подрядчик обязателен. Например, если нужно починить газовое оборудование или систему пожарной охраны.
Правительством утверждён минимальный перечень услуг и работ по содержанию дома, которые должна выполнять любая УК. Если что-то из этого перечня не упомянуто в договоре управления, УК всё равно должна это делать. Вот что входит в перечень.
Содержание основных конструкций дома. Например, УК должна отремонтировать крышу и загерметизировать межпанельные швы на фасаде, если они «расклеились» и дождевая вода просочилась в квартиру.
УК обязана ремонтировать дом, даже если в дефектах виноват застройщик, а сам дом новый и ещё находится на гарантии.В Оренбурге жильцы одного дома пожаловались в жилищную инспекцию на то, что УК отказывается ремонтировать протекающую крышу. Инспекция подтвердила нарушения и обязала УК устранить течь. В ответ УК стала пенять на застройщика, мол, дефекты крыши — его недоработка, потому что дом новый и гарантия на него ещё не закончилась. Поэтому застройщик и должен делать ремонт — так считала УК. Дело долго ходило по судам, но в итоге Верховный суд решил, что, несмотря на гарантию, именно УК должна ремонтировать крышу, потому что крыша относится к общему имуществу дома, а устранение протечек входит в минимальный перечень услуг УК. То же самое говорится в правилах технической эксплуатации жилфонда.
Обзор практики Верховного суда РФ — пункт 30
Правила технической эксплуатации жилфонда — пункты 4.6.1.1, 4.6.1.2
Обслуживание инженерного оборудования. УК обязана следить за исправностью общедомовых счётчиков, чтобы жильцы не переплачивали за тепло, ремонтировать водопроводные стояки, прочищать мусоропровод от засора и проводить его дезинфекцию. Ещё УК должна отремонтировать лифт, если сломался датчик и двери норовят прищемить любого, кто заходит. И даже наладить диспетчерскую связь с кабиной лифта, чтобы та кнопка с колокольчиком работала. Перед отопительным сезоном УК должна удалить воздух из системы отопления и промыть трубы от ржавчины и накипи.
Поддержание чистоты и порядка. Обычно управляющие компании как-то справляются с мытьём полов, но этого недостаточно. УК должна проводить сухую и влажную уборку всего, что есть в подъезде: полов, стен, перил, подоконников, окон и почтовых ящиков. Зимой чистить двор от снега и наледи (толщиной больше 5 см), летом — косить газоны и подметать. Ещё она должна мыть урны, чистить ливнёвку, организовать место сбора опасных отходов, например, ртутных лампочек, содержать в чистоте площадки для мусора и даже травить тараканов.
2. Предоставлять коммунальные услуги
Сама УК эти услуги не предоставляет, а организует всё так, чтобы в доме были вода, газ, электричество, тепловая энергия, работала канализация, а мусор вывозили.
Правила предоставления коммунальных услуг — пункт 31
По умолчанию УК является посредником между жильцами и компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги. На общем собрании собственники могут решить, что хотят оплачивать их напрямую: в водоканал, теплосети и так далее. Тогда УК не будет считаться посредником и не будет вмешиваться в случае проблем.
Как посредник УК обязана:
Заключать договоры с поставщиками услуг и жаловаться на их качество. Например, если из крана течёт ржавая вода — составить претензию в водоканал.
Начислять коммунальные платежи и рассчитываться с поставщиками. УК должна сделать так, чтобы жильцы вовремя получали квитанции за коммуналку, принимать жалобы на ошибки в расчётах, а ещё сообщать об изменении тарифов за 30 дней. УК может заниматься этим сама либо привлечь агента, который будет вести расчёты. Такие агенты могут называться по-разному, например, ЕРЦ (Единый расчётный центр), ЕРКЦ (Единый расчётно-кассовый центр) или ЕИРЦ (Единый информационно-расчётный центр). Реквизиты агента указываются в квитанциях.
Собирать показания счётчиков. За общедомовыми счётчиками УК следит сама, по внутриквартирным принимает показания от жильцов.
3. Управлять домом
Вот что понимается под управлением.
Правила управления МКД — пункты 2, 4
Контролировать подрядчиков. Чтобы общее имущество дома было в порядке, за ним нужно следить: убирать и делать текущий ремонт. Для этого УК заключает договоры с подрядчиками и следит, как они исполняются. Если после ремонта в подъезде отваливается штукатурка или дворники устроили общежитие на цокольном этаже, УК должна решить этот вопрос и, если нужно, сменить подрядчика.
Помогать собственникам организовать общее собрание. Представьте, что вы с соседями захотели организовать велопарковку в колясочной. Для этого мало договориться на словах. Чтобы решение признавалось законным, нужно провести общее собрание собственников и учесть мнение не только велосипедистов, но и мам с колясками.
Организовать собрание своими силами сложно. Для этого нужно сделать уйму вещей: найти перечень всего имущества в доме и актуальный реестр собственников, грамотно сформулировать повестку, собрать контакты соседей и уведомить всех за 10 дней, составить бюллетени, провести собрание, правильно подсчитать голоса, составить протокол и так далее.
Чтобы не делать всё самим, достаточно собрать 10% подписей по дому за то, чтобы УК взяла на себя всю бюрократию. Дальше всем должна заниматься УК.
Вести реестр собственников квартир. Без него не получится провести общее собрание и коллективно решить любой вопрос по дому.
Хранить техническую документацию на дом. Например, документы о состоянии коммуникаций или сметы по текущему ремонту. Любой собственник может запросить их в УК и проверить, сколько денег ушло на ремонт подъезда или как давно меняли трубы.
Предлагать улучшения по дому. УК не может установить шлагбаум, никого не спросив, но может предложить это улучшение собственникам. Если те проголосуют за установку, а затем это решение одобрит местная администрация, шлагбаум установят.
4. Давать информацию жильцам
Жильцы имеют право запрашивать в УК любую информацию, которая касается дома и его содержания. Например, если вам кажется, что счета за отопление стали непомерно высокими, можно узнать показания общедомовых счётчиков и понять, не обманывает ли вас УК. Вот какую ещё информацию должна предоставлять ваша управляющая организация.
О работе УК. Можно узнать, что именно делает УК, чтобы содержать дом: с какими подрядчиками заключила договоры, когда планирует делать текущий ремонт и так далее. Эту информацию УК должна выдать по запросу любого собственника. Ещё по закону каждый год до конца марта УК обязана размещать отчёт о своей работе за прошлый год в ГИС ЖКХ. Это полезный ресурс, где можно найти информацию о доме и своей УК: когда построен дом, из каких материалов, есть ли у УК задолженность перед поставщиками ресурсов и так далее.
Жилищный кодекс — статья 161 ч. 10.1, ст. 162 ч. 11, ст. 165 ч. 2
Приказ о ГИС ЖКХ — раздел 10
Правила управления МКД — пункты 31, 34
О том, что создаёт неудобства либо требует присутствия жильцов. Например, если в доме планируют отключить горячую воду, УК должна повесить об этом объявление. Снег с крыши тоже нельзя счищать без предупреждения — должно быть объявление для водителей, чтобы они успели перепарковаться.
О том, что сделали подрядчики и сколько это стоило. Например, можно направить запрос в УК и узнать, сколько денег ушло на ремонт подъезда.
Что не обязана делать УК
То, чего нет в договоре управления. УК делает только то, что от неё требует договор. Например, если в договоре не сказано, что УК обязана отремонтировать домофон, то и требовать это бесполезно. Жильцы могут провести общее собрание и проголосовать за то, чтобы добавить эту услугу в договор. Если УК согласится, услуга станет обязательной.
Охрана, консьерж, видеонаблюдение — всё это дополнительные услуги, которые жильцы могут купить у УК. Они не входят в стандартную плату за содержание дома, поэтому оплачивать придётся сверх того.
Чинить личное имущество жильцов. Всё, что находится внутри квартиры, считается личным имуществом. Исключение — стояки и трубы до первого вентиля, про это мы писали выше. Ещё к личному относятся машино-места на парковке, но только те, которые жильцы купили, а не отгородили самовольно.
По умолчанию УК не обязана ремонтировать личное имущество, но некоторые компании зарабатывают на этом. Например, за деньги предлагают отремонтировать кондиционер, смеситель или плиту. Есть УК, которые даже готовы выгуливать собак — лишь бы платили.
Куда жаловаться на проблемы с домом
Это зависит от проблемы. Если не знаете, куда именно писать, можно составить один текст жалобы и направить сразу в несколько органов, например, в Жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Ничего страшного, если не укажете точные ссылки на законы — вы не обязаны их знать. Главное — описать проблему и какие неудобства она создаёт.
Любую жалобу можно принести лично или отправить на бумаге по почте. Но проще и быстрее сделать это через специальные электронные сервисы. Далее дадим на них ссылки.
Вот куда можно обратиться, если с домом что-то не так.
Аварийно-диспетчерская служба УК. Наладить работу такой службы — тоже обязанность УК. Звоните сюда первым делом, если заметили проблему с домом или с качеством коммунальных услуг. Возможно, УК невдомёк, что батареи в квартире едва тёплые или из крана течёт ржавая вода. Если случилась авария, УК должна сразу отключить подачу ресурсов, например, перекрыть газ и починить всё за сутки. Найти телефон диспетчерской можно на сайте ГИС ЖКХ, также он должен быть указан на информационном стенде в подъезде.
Директору УК. Если диспетчерская не реагирует на жалобы или в квитанциях регулярно попадаются ошибки в расчётах, обратитесь напрямую к директору УК. Контакты и часы приёма также есть в ГИС ЖКХ.
Жилищная инспекция. Сюда можно подать жалобу, если УК плохо работает, а диспетчерская и директор УК не реагируют на жалобы. Например, в подъезде долго не меняют разбитые окна или не ремонтируют лифт.
Чтобы УК могла работать, у неё должна быть лицензия. Если УК не выполняет обязанности по договору управления, считается, что она нарушает лицензионные требования. За этим следит жилищная инспекция. Если подать жалобу, инспекция проведёт проверку, а если нарушения подтвердятся — вынесет предписание об их устранении. Если в течение 12 месяцев после этого УК не исполнит предписание и дважды получит за это административное наказание от суда, УК могут лишить права на управление конкретным домом.
Ещё УК может получить штраф за нарушение лицензионных требований от 250 до 300 тысяч рублей, а за грубые нарушения — до 350 тысяч. Что считается грубым нарушением — указано в положении о лицензировании. Например, человек поскользнулся во дворе и получил серьёзную травму, и есть решение суда о том, что виновата УК, которая не чистит наледь. Или если УК накопила огромный долг перед поставщиками ресурсов, хотя жильцы вовремя оплачивали коммуналку.
Направить обращение в Мосжилинспекцию можно через электронную приёмную Правительства Москвы. Если дом не в Москве, можно подать жалобу через ГИС ЖКХ.
Роспотребнадзор. Обращайтесь сюда, если считаете, что УК нарушает ваши права как потребителя. Например, не даёт информацию о своей работе, отказывается вернуть переплату, если оплаченные вами услуги оказались некачественными или их вообще не оказали.
Подать жалобу можно через сайт Роспотребнадзора. Там есть форма с авторизацией через Госуслуги, если нужна внеплановая проверка работы УК, или без авторизации, если подаёте обычное обращение.
Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Бывает, УК завышает плату за коммуналку, навязала ненужные услуги или пролоббировала своего интернет-провайдера и не пускает в дом остальных. Такими вопросами занимается антимонопольная служба. Она проводит проверки и выписывает предписания об устранении нарушений. Чтобы пожаловаться в ФАС, а точнее, в её территориальные управления — УФАСы, тоже можно никуда не ходить, а написать обращение через сайт.
Прокуратура выполняет общий надзор за соблюдением законов. То есть занимается всем: от борьбы с незаконной ловлей рыбы до борьбы с терроризмом. Поэтому сюда лучше обращаться, если ничто другое не помогло. Например, если Жилинспекция не реагирует на жалобы, можно пожаловаться на саму Жилинспекцию.
Подать обращение можно через Госуслуги или написать на сайт Генеральной прокуратуры. Сама Генпрокуратура не будет заниматься решением проблем с УК, а передаст заявление в прокуратуру по вашему региону.
Суд. В отличие от Жилинспекции и Роспотребнадзора, где для проверки УК может хватить одной жалобы, судом придётся заниматься. Важно грамотно оформить процессуальные документы, собрать доказательства, если нужно — найти свидетелей и эксперта. Если нет опыта и специальных знаний, придётся нанять юриста. Поэтому в суд лучше обращаться, если другие способы не помогли. Можно подать иск к самой УК, либо пожаловаться на действия (или бездействие) контролирующих органов, куда вы писали жалобы.
Если вы подаёте иск как потребитель (примеры ситуаций в пункте про Роспотребнадзор), дополнительно можно взыскать штраф 50% от присуждённой суммы. Это работает, если до суда вы обращались в УК, но добровольно она ничего не исполнила.
Региональные сервисы. В некоторых регионах существуют специальные сервисы для решения коммунальных проблем.
Если живёте в Москве, напишите обращение через «Наш город», тогда оно автоматически попадёт в нужный орган, а ответ придёт за 8 дней.
Закон о защите прав потребителей — статья 13 п. 6
Также в Москве работает Единый диспетчерский центр. К нему подключены большинство диспетчерских служб управляющих компаний Москвы. Заявку можно подать по телефону +7 495 539 53 53 (круглосуточно) или через приложение «Госуслуги Москвы».
Для домов в Подмосковье есть сайт «Добродел» и тоже работает Единая диспетчерская служба Московской области.
Похожие сервисы есть и в других регионах, например, в Санкт-Петербурге, Пермском и Забайкальском крае.
Что запомнить про обязанности УК
- Обязанности УК записаны в договоре управления многоквартирным домом. В каждом доме он свой.
- УК должна следить за общим имуществом дома, организовывать подачу коммунальных услуг, хранить документы на дом и помогать провести общее собрание собственников.
- По запросу жильцов УК должна предоставить информацию о доме и расходах на его содержание.
- То, что находится в квартире, — это личное имущество. Его УК не ремонтирует. Но есть исключения: стояки, трубы до первого вентиля и электросети до счётчика.
- Если УК работает плохо, можно пожаловаться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или антимонопольную службу. Если не помогло — в Прокуратуру или суд.
