С чего начать ремонт в квартире: пошаговая инструкция
Даже маленький ремонт — это большое дело. Иногда люди откладывают его до последнего, потому что не знают, насколько всё затянется, сколько будет стоить и как вообще всё организовать.
Мы составили инструкцию, как подготовиться к ремонту в квартире и с чего начать. Она подойдёт как для новостроек, так и для вторички. Если планируете ремонт — почитайте, какие вопросы лучше продумать заранее, чтобы не усложнить себе жизнь потом.
Шаг 1. Определиться с видом ремонта
Перед тем как начинать ремонт, представьте результат. Решите, что вы хотите: просто освежить интерьер или сломать всё и сделать заново, будете ли вы передвигать дверные проёмы и переносить «мокрые» точки. От этого зависит, понадобится ли дизайнер, нужно ли согласовывать перепланировку с государством, а ещё — бюджет.
Золотое правило ремонта — продумывать всё заранее
Прежде чем делать электрику, нужно представлять, где будет стоять мебель, а на этапе устройства стяжки — знать, какое покрытие будет лежать на полу. Подробнее про этапы работ расскажем в конце статьи.
Шаг 2. Нанять дизайнера и составить дизайн-проект
Как понять, нужен ли вам дизайнер или можно обойтись самостоятельно? Вот ситуации, когда дизайнер может понадобиться.
Дорогие материалы. Можно заказать услугу авторского надзора — это когда дизайнер составляет проект, а потом следит, чтобы работы велись в соответствии с ним.
При этом в договор с дизайнером включают условие про материальную ответственность: если рабочие нарушат схему раскладки плитки, либо обоями для спальни по ошибке обклеят коридор, дизайнер компенсирует расходы на покупку новых материалов. Поэтому, если планируете использовать дорогие материалы, лучше обратиться к дизайнеру — он проследит, чтобы рабочие их не «запороли».
Продумать планировку и зонирование. Квартиры в новостройках часто сдаются без перегородок. Дизайнер может предложить вариант планировки, при котором даже в маленькой квартире найдётся место для гардеробной.
Дизайнеры часто используют неочевидные приёмы, которые помогают сэкономить пространство или визуально разделить зоны, вроде складных дверей или стеклянных перегородок. Если не хватает насмотренности, лучше доверить планировку специалисту.
Развести коммуникации. В новостройках часто бывает так, что кабель в квартире присутствует, но проводку должны сделать сами жильцы. С одной стороны, это лишние хлопоты, но с другой это даёт свободу планирования.
Электрика сильно завязана на расположении мебели. Дизайнер поможет спланировать всё так, чтобы шкафы не закрывали выключатели, а с каждой стороны кровати хватило розеток для телефона и ночника.
Просто захотелось. Ничто вас не остановит! Если есть желание и деньги позволяют, дизайнера можно нанять хоть для ремонта студии в 25 кв. м, хоть для просторной трёшки.
Когда будете общаться со специалистом, уточните, что получите в результате.
Затраты на дизайнера оправданы, если дизайн-проект включает три вещи:
✅ Визуализацию — изображение будущей квартиры со всеми деталями, включая шторы, подушки и комнатные цветы.
✅ Чертежи — они могут включать обмеры помещений, план разводки коммуникаций, схему расположения розеток и множество других схем. Отдадите всё это строителям, чтобы не объяснять на пальцах, где штробить и в каких зонах монтировать тёплый пол.
✅ Смету со стоимостью отделочных материалов, мебели, декора и ссылками, где всё это можно купить. Без этого толку от дизайн-проекта не больше, чем от бесплатного онлайн-планировщика.
Расценки на услуги дизайнера:
800 рублей — начинающий специалист;
1 500 — 3 500 рублей — опытный дизайнер;
от 3 500 — дизайнер «с именем».
Цены указаны за 1 кв. м площади квартиры по полу. В разных регионах цены могут отличаться.
Если бюджет ограничен или вы делаете косметический ремонт, можно обойтись без дизайнера и попробовать онлайн-планировщики. Вот несколько программ, которые облегчат жизнь, начиная от планировки и заканчивая подбором мебели:
Planner 5D. Можно нарисовать планировку и подобрать варианты отделки. Большой минус — нельзя нажать на понравившийся предмет или материал и увидеть артикул из магазина. Зато можно задать нужные размеры помещений и подвигать мебель. Если играли в Sims — примерно представляете, как это будет работать.
Планировщик Planner 5D (есть приложения для IOS и Android)
Дизайн интерьера 3D. В программе можно сделать план квартиры с нуля и посмотреть результат в 3D, а ещё — «поиграть» с расстановкой мебели и вариантами отделки. Но понравившиеся материалы и мебель придётся искать в интернете самостоятельно.
Ikea Home Planner. Помогает спланировать расстановку мебели из каталога Икеи под размеры вашего помещения. Например, можно спроектировать кухню и увидеть, как будут открываться дверцы и выдвигаться ящики. Удобно, что можно заниматься этим дома, чтобы долго не сидеть в магазине. Принесёте уже готовый проект — и если будет нужно, менеджер исправит ошибки. Кроме кухни можно спроектировать шкафы и системы хранения.
Шаг 3. Согласовать перепланировку
Это нужно, если собираетесь двигать стены, переносить дверной проём или, к примеру, решили объединить ванную комнату с туалетом.
Если не согласовать перепланировку, можно получить штраф и требование за свой счёт вернуть всё как было. Если проигнорировать требование, квартиру могут забрать и выставить на торги. Тогда собственник получит ту сумму, за которую будет продана квартира за вычетом расходов на исполнение решения суда. Кроме того, соседи могут заявить, что из-за вас у них появилась трещина на потолке, и потребовать компенсацию расходов на ремонт. А ещё квартиру с неузаконенной перепланировкой сложнее продать, особенно если потенциальные покупатели берут ипотеку и согласовывают объект (то есть вашу квартиру) со своим банком.
Ст. 7.21 КоАП РФ
Ст. 29 ч. 5 Жилищного кодекса РФ
Как узаконить перепланировку до начала ремонта.
- Составить проект перепланировки. Для этого обратитесь в организацию, у которой есть допуск к выполнению проектных работ, выданный СРО — саморегулируемой организацией. Отдаёте техпаспорт квартиры (заранее запросите его в БТИ), платите, получаете готовый проект и техническое заключение, которое подтвердит, что планируемые изменения безопасны для всего дома.
- Согласовать проект с администрацией города. Для этого отнесите проект и техническое заключение в местную администрацию или МФЦ (в Москве — в Мосжилинспекцию). Согласовать проект должны в течение 45 календарных дней (в Москве — 20-30 рабочих дней), если с документами всё в порядке. На руки получите документ*, который даёт право на выполнение работ в соответствии с составленным проектом.
- Выполнить работы. Тут важно не отступать от проекта, потому что принимать работы будет комиссия из администрации (Мосжилинспекции), которая проверит соответствие выполненных работ проекту перепланировки.
- Получить акт о завершении перепланировки. Для этого нужно обратиться в тот отдел местной администрации, который выдал разрешение на перепланировку. К вам приедет приёмочная комиссия, которая проверит, насколько фактический результат работ соответствует проекту перепланировки. Акт выдадут, только если не будет расхождений.
- Внести изменения в техплан квартиры. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который состоит в СРО кадастровых инженеров. Такой инженер может работать в государственном БТИ, сам на себя (быть ИП) или в частной компании. Главное — чтобы он числился в реестре кадастровых инженеров на сайте Росреестра. Инженер приедет, сделает замеры и составит новый техплан.
Реестр кадастровых инженеров на сайте Росреестра (подождите пару минут, пока список загрузится)
Цены у частников варьируются, мы нашли от 15 000 рублей в Москве и от 5 000 рублей в Краснодаре
- Внесите информацию о перепланировке в ЕГРН. Поскольку с квартирой произошли изменения, это нужно отразить в кадастре недвижимости. Для этого обратитесь в Росреестр или МФЦ с новым техпланом, который составил кадастровый инженер. На руки получите свежую выписку из ЕГРН с новым планом квартиры. Кадастровый инженер сам может направить техплан в Росреестр, если такая услуга была предусмотрена вашим с ним договором.
Если вам отказали в согласовании перепланировки, можно исправить проект и попробовать снова, либо сразу пойти судиться. На подачу иска есть 3 месяца с даты получения письменного отказа.
Перепланировку можно узаконить, когда ремонт квартиры уже завершён. В этом случае процедура будет отличаться, и в этой статье мы её рассматривать не будем. Если внесённые изменения в принципе незаконны (например, вы решили перенести кухню и разместить её над спальней соседей), одобрение получить не получится, и квартиру придётся привести в первоначальный вид.
Шаг 4. Найти подрядчика
Узнать у знакомых. Самый простой путь — сарафанное радио. Возможно, кто-то из ваших знакомых недавно делал ремонт и остался доволен работой мастеров. Лучше всего напроситься в гости и самим оценить результат, потому что ваши представления о качестве могут отличаться.
Найти специалиста самостоятельно. Если хороших примеров на примете нет, найти специалиста можно с помощью сервисов YouDo, Профи и Ремонтник.ру. Там есть отзывы и фотографии готовых работ.
Когда выберете бригаду, до подписания договора попросите организовать просмотр готовых или текущих объектов. Просмотры — нормальная практика, особенно для компаний. Как минимум посмотрите на реакцию: если мастера сразу «пойдут в отказ» — задумайтесь.
Напроситесь на просмотр квартир на этапе «скрытых» работ — укладки труб, разводки электрики. Если потом вскроются косяки — отделку придётся демонтировать. Если не разбираетесь в инженерке, можно прийти на просмотр со специалистом по технадзору — такую услугу можно найти в интернете. Если специалист понравится, потом пригласите его на приёмку работ уже в своей квартире. Стоимость услуг зависит от площади и частоты выездов.
Лучше ищите мастеров, которые готовы взяться за ремонт «под ключ»
Во-первых, если не знать этапы работ, можно запутаться и потерять время.
Сантехник должен появиться на объекте минимум три раза. В первый раз он сделает все сантехнические выводы, например, под стиральную машинку, во второй — установит унитаз с ванной, а когда в квартире появится мебель, приедет подключать стиральную машину, раковину и кухонную мойку.
За один раз это сделать не получится: нельзя подключить стиралку в квартире, где не готовы полы, или установить мойку без кухонного гарнитура. А есть ещё электрик, отделочники (несколько мастеров на каждый вид работ), потолочники и так далее. Всех нужно скоординировать между собой, это отдельная работа.
Во-вторых, в слаженной бригаде люди знают, как работают их коллеги. Не будет такого, что плиточник приедет в квартиру и попросит переделать штукатурку, потому что стена недостаточно ровная.
В-третьих, если понадобится что-то доделать или переделать, будет трудно вытянуть мастера с нового объекта: ему придётся искать время, ехать, везти инструменты. Скорее всего, мастер не захочет тратить полдня, чтобы прикрутить ручки или подрезать пару плиток. Потом все эти недоделки будут мозолить глаза.
Если выбираете строительную компанию, читайте отзывы, проверяйте, чтобы компания была создана не вчера, а лучше — была старше трёх лет. Однодневки не живут дольше из-за налоговых проверок.
Шаг 5. Заключить договора строительного подряда
Прежде чем мастера приступят к работам, обязательно заключите договор — можно использовать нашу форму.
Как минимум договор нужен, чтобы зафиксировать вот эти условия.Сроки работ. Учитывайте не только финальный, но и промежуточные этапы. Можно составить план-график и приложить к договору.
Цена и порядок оплаты. Лучше оплачивать по этапам. Например, 30% — аванс, 70% — по завершении всех работ. Или так: 30% — аванс, 30% — когда будут выполнены черновые работы, 40% — после чистовой отделки.
Порядок приёмки работ. Каждый этап закрывается актом. Если есть дефекты, акт подписывается после их устранения. Можно добавить условие, что на приёмку работ вы пригласите специалиста по технадзору.
Ответственность за нарушение сроков. Если бригада растянет ремонт на полгода вместо оговоренных трёх месяцев, можно потребовать неустойку и, например, убытки за лишние три месяца съёма квартиры, где пришлось пожить, пока мастера доделывали работы.
Гарантия качества работ. Если после переезда ламинат начнёт скрипеть из-за некачественной укладки, можно потребовать бесплатно перестелить его.
Но есть ещё одна причина, почему договор необходим: во время ремонта может случится ЧП, от которого пострадают соседи. Например, в доме отключат воду, а в это время рабочие будут устанавливать сантехнику и забудут перекрыть вентили. Потом рабочие уйдут, воду снова дадут — и всё, потоп. К сожалению, судебная практика складывается так, что заставить соседей напрямую требовать компенсацию от мастеров вряд ли получится. Даже если подписать договор со строительной компанией и переложить на неё ответственность перед соседями, это не поможет. Ведь сами соседи к этому договору непричастны и не обязаны разбираться, кто и на каких условиях делает вам ремонт. Поэтому все претензии будут обращены к собственнику квартиры.
Семья решила сделать ремонт в своей квартире, и один из собственников заключил договор со строительной компанией. Приехали рабочие и стали заливать стяжку, но вместо этого залили соседей снизу. Сосед подал иск к собственникам квартиры, где был ремонт. Те заявили, что ответчиком должна быть строительная компания, и сослались на пункт договора, где сказано, что перед соседями отвечает тот, кто виноват. На это Верховный суд, когда дело дошло до него, указал, что именно собственник обязан следить за ходом ремонта и отвечать перед соседями за действия рабочих. Соседи не обязаны знать, что написано в договоре со строителями, потому что они его не подписывали. Поэтому они вправе требовать компенсацию от хозяев квартиры, в которой случилось ЧП.
Определение Верховного суда РФ (вернул дело на пересмотр)
Если ответственности перед соседями не избежать, зачем же тогда договор? Благодаря ему можно будет потребовать от компании, выполнявшей работы, вернуть сумму, которую пришлось заплатить соседям за их испорченный ремонт. Если для этого придётся судиться со строителями, договор будет важным аргументом. Вот пример формулировки, которую лучше добавить в договор, чтобы выиграть спор:
«В случае, если в ходе выполнения работ действиями Подрядчика причинен вред личности или имуществу третьих лиц, Подрядчик отвечает за такое причинение вреда, в том числе в порядке регресса».
Поэтому договор особенно важен, если у вас нет времени часто приезжать в квартиру и проверять, как идут дела.
Шаг 6. Следить за ходом работ
Ход работ должен контролировать прораб или дизайнер, если вы оплатили услугу авторского надзора, — это когда дизайнер следит, чтобы ремонт соответствовал проекту. Но всё же лучше хотя бы в общих чертах представлять все этапы. Очерёдность работ может варьироваться в зависимости от материалов и решений по отделке. Вот примерная последовательность:
- Демонтаж старой отделки (для вторички). Не все ремонтные бригады берутся за демонтаж. Особенно если дом старый — в таком может быть несколько слоёв обоев, деревянные полы, которые можно отодрать только ломом, а для некоторых досок понадобится пила. Уточните этот момент у мастеров до того, как подпишете договор.
- Возведение перегородок. Если не заказывали дизайн-проект, прежде чем возводить стены, продумайте расположение мебели и учтите габариты вплоть до сантиметра. Так вы сможете сэкономить: мебель нестандартных размеров, изготовленная под заказ, стоит дороже, чем стандартные гарнитуры из Икеи.
- Прокладка инженерных коммуникаций. Сюда относится прокладка электрокабеля и разводка электрики, труб отопления, водоснабжения, канализации и кондиционирования. Случай про забытые выводы для кондиционера — не выдуманный. Даже если они есть в дизайн-проекте, это не гарантирует, что строители про них не забудут. Поэтому за таким лучше следить. Ещё на этом этапе устанавливают приводы автоматики, которые перекрывают воду в случае протечки. После ремонта установить их можно только через «костыли».
- Выравнивание стен и потолка перед чистовой отделкой. Есть два варианта, как это сделать. Первый — оштукатурить, второй — обшить гипсокартонными листами. Если выбрали штукатурку, с ней лучше закончить до того, как приступите к стяжке. Если сделать наоборот, штукатурка попадёт на стяжку и образуются наплывы. В лучшем случае их придётся счищать, в худшем — останутся неровности, из-за которых ламинат ляжет криво и будет скрипеть.
Если выравниваете гипсокартоном, учитывайте, что в некоторых местах стены придётся укреплять. Например, для телевизора и навесных кухонных шкафов нужно устанавливать закладные. Поэтому так важно заранее продумать расстановку мебели.
- Устройство гидроизоляции и укладка тёплого пола. Гидроизоляция делается в зонах с «мокрыми» точками: на кухне, в санузлах. Она нужна, чтобы не затопить соседей.
Тёплый пол устанавливается после гидроизоляции. Лучше делать электрический, потому что с водяным могут быть проблемы. Если подключить такой пол к общей системе отопления, у соседей снизу может упасть давление в трубах, и батареи будут хуже прогреваться. Но даже если не трогать центральное отопление, а сделать замкнутую систему циркуляции воды, останется риск протечек. В Москве водяные полы прямо запрещены правительством города.
- Устройство стяжки. Заранее решите, какое покрытие будет лежать на полу, чтобы предусмотреть в разных зонах стяжку нужной толщины. Это позволит избежать порожков и перепадов на чистовом покрытии. Вместо мокрой стяжки делайте полусухую. Технология её устройства проще, а ещё она дешевле и делается быстрее. И нет риска затопить соседей, как в том деле, о котором мы писали выше. Везде, где планируется укладка ламината, ПВХ плитки (к керамической это не относится) или линолеума, должна быть залита нивелирующая стяжка. Это нужно, чтобы покрытие легло ровно.
- Установка подрозетников и распределительного щита. Если не делали дизайн-проект, где всё это учтено, заранее определите, где будет стоять мебель и располагаться электроприборы. Это нужно, чтобы провода от удлинителей не портили вид, а ещё для того, чтобы в нужных зонах хватило розеток. Больше всего понадобится около телевизора и около столов (для компьютера, зарядки телефонов и лампы).
- Укладка напольных покрытий. Когда пол будет готов, попросите рабочих застелить его картоном или строительным оргалитом. Это нужно, чтобы не поцарапать его во время установки мебели.
- Установка приборов отопления.
- Установка сантехники. Не экономьте на запорной арматуре, смесителях и инсталляции. Лучше выбрать известные бренды, например, Grohe или Geberit. Подробнее об этом мы писали в статье про стоимость ремонта.
- Установка дверей. Не снимайте целлофан, пока не установите мебель, иначе двери легко поцарапать.
- Чистовая отделка стен. На этом этапе ремонта клеят обои, красят стены и кладут плитку.
- Установка натяжного потолка. В отличие от оштукатуренных, натяжные потолки устанавливают в самом конце. Проверьте, чтобы рабочие сделали закладные для потолочных светильников. Если забудут, потолок можно будет снять (полностью или часть) и натянуть повторно, но это тонкая и трудоёмкая работа. Если мастера неопытные, полотно может порваться, и придётся заказывать снова.
- Установка светильников, розеток и выключателей.
- Монтаж встраиваемой мебели и бытовой техники.
- Установка остальной мебели.
Что нужно запомнить
- Перепланировку лучше узаконить до ремонта. После — тоже возможно, но только если уверены, что изменения законны и их согласуют.
- Квалификацию рабочих можно оценить по фото работ, но лучше напроситься на объект и посмотреть вживую. Ещё лучше — найти специалиста по технадзору и смотреть с ним.
- Наймите дизайнера, если используете дорогие материалы, нужно менять планировку (или придумывать с нуля), либо если в квартире не разведены коммуникации.
- Если дизайнера нет — попробуйте онлайн-планировщики или хотя бы продумайте расположение мебели. Это нужно, чтобы спланировать электрику и не потратиться на мебель с нестандартными габаритами, если готовая не подойдет.
- Заключите договор с подрядчиком. Пропишите, что приёмка и оплата работ проводятся по этапам, добавьте условие про ответственность за ущерб соседям.
- Следите за ходом работ или закажите у дизайнера услугу авторского надзора. Тогда следить будет он.
