Что такое титульное страхование недвижимости

Титульное страхование защищает владельца полиса от риска утраты имущества по причинам, которые от него не зависят. Например, из-за признания судом недействительности сделки.
Содержание
    Титульное страхование недвижимости

    Суть титульного страхования заключается в защите права собственности на приобретаемое имущество. По сути, это защита самой покупки квартиры. Ведь не всегда при приобретении жилья все проходит гладко. Страховка дает возможность защитить покупателя недвижимости от недобросовестных продавцов, мошенников или просто неудачного стечения обстоятельств.

    Страхование титула еще называют ипотечным страхованием потому, что зачастую банки желают его видеть в числе других страховок заемщиков. Несмотря на то что заставлять оформлять такую страховку банк не вправе, зачастую именно ипотечники приобретают полис, ведь это действительно может уберечь от серьезных проблем. Страховка актуальна для жилья на вторичном рынке, ведь при покупке новостройки дальнейшие посягательства на право собственности встречаются крайне редко.  

    От чего защищает

    Титульное страхование защищает владельца полиса от риска утраты имущества по причинам, которые от него не зависят. Например, из-за признания судом недействительности сделки — как с участием последнего собственника, так и предшествовавших. Это чаще всего происходит из-за нарушения прав несовершеннолетних, наследников или прежних владельцев жилья, признания недееспособности одного из участников сделки, ошибок в документах, мошенничества или других криминальных следов. Также сделку могут аннулировать, например, из-за банкротства продавца, если он предусмотрительно избавился от имущества, которое могут забрать за долги.

    Несмотря на то что предварительно можно проверить квартиру с помощью юристов, риски, что впоследствии что-то пойдет не так, есть и спрогнозировать их можно не всегда. Про себя вы всегда можете точно сказать, что являетесь добросовестным покупателем, но личность продавца и история квартиры может преподнести неприятные сюрпризы, даже если ничто не вызывает подозрений.

    По Гражданскому кодексу, если сделку признали недействительной, все должно вернуться: покупатель и продавец возвращают друг другу все полученное, а если это невозможно, должны выплатить компенсацию. Но в некоторых ситуациях без дополнительной защиты в виде страховки есть риск остаться и без недвижимости, и без денег. В большинстве случаев срок исковой давности — три года. Но если иск предъявила сторона, которая не являлась стороной сделки, например, обделенные наследники или несовершеннолетние, то срок может составлять и до десяти лет. Если появятся проблемы, решать их хлопотно, накладно и долго. Да и цена вопроса велика. Поэтому страхование титула служит хорошим подспорьем для покупателя квартиры.

    Особенности

    Застраховать можно:

    • жилые помещения (квартиру, дом);
    • нежилые помещения (апартаменты, здания, сооружения и даже имущественные комплексы);
    • земельные участки.

    Но, конечно, чаще всего страхуют именно жилье.

    Естественно, с учетом цены вопроса для страховщика такой полис подразумевает большую ответственность. Поэтому, прежде чем согласиться застраховать объект, изучается его история и персоналии продавцов. Если налицо очевидные проблемы, в страховании могут отказать.

    Страховая сумма, как правило, устанавливается в размере рыночной стоимости недвижимости, но не превышает фактические затраты по покупке.

    Из-за серьезности вопроса для оформления страховки понадобится предоставить внушительный список документов. Скорее всего, придется приготовить технический план и кадастровый паспорт, выписку из домовой книги, договора купли-продажи по страхуемому объекту за последние несколько лет, справку об экспертной оценке стоимости квартиры и даже справку от нарколога и психиатра о том, что клиент не состоит у них на учете.

    Сколько стоит

    Единого универсального тарифа нет и разброс цен тут очень большой. Но принцип один: чем дороже квартира, тем выше стоимость полиса.

    Цена может быть как фиксированнной, например 0,5% от стоимости квартиры за 1 год страхования, так и рассчитанной по плавающей формуле с индивидуальным подходом к каждому клиенту и самому объекту: с учетом периода страхования, стоимости жилья и степени риска. Зачастую первый год страхования самый затратный, а дальше стоимость уменьшается. 

    Иногда можно предварительно узнать стоимость с помощью онлайн-калькуляторов на сайтах страховых компаний. Но окончательную стоимость объявят после изучения документов. По результатам проверки объекта не исключены повышающие коэффициенты. Они могут появиться из-за обстоятельств, которые повышают риск сделки. Например, если за последние годы квартиру продавали несколько раз, полис обойдется дороже. Ведь оспорить могут любую из сделок в этой цепочке, а проблемы будут у последнего собственника.

    У некоторых страховых компаний бывают скидки, например, если полис оформляется для ипотечного кредита в определенном банке. 

    Выбирать полис исходя исключительно из соображений самой привлекательной стоимости не стоит. Главное — условия страхования.

    Когда необходимо

    Титульное страхование пригодится при покупке квартиры, если у вас есть сомнения в надежности сделки или продавец вызывает откровенные сомнения. 

    Зачастую такое страхование требуют банки при оформлении ипотечного кредита. Навязывать полис в качестве обязательного условия финансовые учреждения не вправе. Есть только одна обязательная страховка: это защита самого имущества от повреждения или уничтожения. Отказ от других видов страхования, титульного в том числе, может влиять на процентную ставку, ведь она преимущественно зависит от решения специалистов банка.

    Если вы покупаете квартиру за наличные, возможно, с выбором страховой компании будет сложнее. Многие программы заточены именно на ипотечников, ведь чаще всего за такой услугой обращаются именно они. Но все же, добровольно оформить титульное страхование без ипотеки — не проблема.

    Оформлять страховку лучше до регистрации права собственности. Ведь страховщики тоже будут проверять историю квартиры перед принятием решения. А это покупателю на руку: если в оформлении полиса откажут, это тревожный знак, велика вероятность, что с квартирой есть какие-то проблемы. Если же заявку одобрили, но по повышенному тарифу, значит, страховщик все-таки счел риски приемлемыми для себя.

    Что стоит знать о рисках

    Оформление полиса титульного страхования не дает стопроцентной гарантии, что в случае, если клиент действительно потеряет собственность, ему помогут и выплатят компенсацию. Цена вопроса очень велика и, естественно, иногда страховщики уходят в отказ. Например, заявляя, что произошедшее событие не является страховым случаем или подпадает под исключения из договора. Тогда человеку, попавшему в и без того неприятную ситуацию, остается только судиться со страховщиком.

    Оформляя любой контракт, нужно читать его предельно внимательно. И буквально под микроскопом вдумчиво изучать каждый пункт, если речь идет о серьезных суммах. Стоит вникать в каждую деталь, а если что-то непонятно, лучше проконсультироваться с юристом. Затраты на специалиста тут несопоставимо ниже пользы, которую он может принести, объяснив, что означают условия договора, которые для вас звучат примерно как китайский язык.

    Именно за непонятными для простого человека формулировками и может скрываться подвох. К примеру, исключением из страховых случаев может быть пункт о «ретроспективном покрытии». Звучит совершенно непонятно и большинство людей даже не станет задумываться о том, что же означает это словосочетание. А оно означает, что если событие, в результате которого возник страховой случай, возникло до подписания контракта, обязательства выплачивать компенсацию нет. Этот маленький нюанс исключает из числа страховых случаев буквально половину рисков, которые важны для того, кто оформляет титульное страхование.

    Также стоит понимать, что в выплате по титульному страхованию откажут, если:

    • человек продал или подарил кому-либо квартиру, ведь тут идет речь о том, что права собственности владелец лишился по собственной инициативе, а не из-за судебных споров по сделке;
    • кто-либо отстоял свои права на часть в этом жилье и признан совладельцем. Считается, что первый владелец не утратил свои права на собственность несмотря на то, что число собственников внезапно увеличилось;
    • жилье уничтожено. Для таких ситуаций существует совсем другое страхование — имущественное;
    • произошла потеря или прекращение права собственности в результате войн и военных действий, манёвров, забастовок и народных волнений;
    • застрахованное жилье использовалось не по назначению;
    • произошло изменение технических характеристик квартиры;
    • квартиру изъяли на законных основаниях (например, за долги);
    • сам покупатель оказался недобросовестным приобретателем, например, если суд решит, что он заранее знал, что покупает квартиру у того, кто не вправе ее продавать.

    Максимальный срок исковой давности для неприятных ситуаций, с которыми может столкнуться покупатель, составляет 10 лет со дня заключения сделки. Поэтому оптимальный срок страхования — 3 года (по истечении трех лет риски оспаривания постепенно снижаются), но самый надежный — 10 лет.

    Лучше выбирать вариант, где страховые взносы оплачиваются раз в год или сразу за длительный период (последнее может быть даже выгодным — страховщики в таких случаях зачастую рассчитывают стоимость полиса с понижающим коэффициентом). При договоре на год с пролонгацией можно столкнуться с тем, что страховщик узнает о подаче иска и просто откажет в продлении срока страховки.

    Не стоит забывать, что страхуется именно утеря права собственности, но не ограничение или обременение. И если, например, кто-то из ущемленных в правах родственников продавца через суд восстановит свое право проживания в квартире, то страховая компания ничем не поможет, ведь к праву собственности это никакого отношения не имеет.

    Также страховая компания не несет ответственности за моральный ущерб и, скорее всего, не станет покрывать затраты на возможные судебные разбирательства. 

    Тем не менее при правильно выбранном полисе, условия которого действительно позволяют защитить свое право собственности, такая страховка служит хорошей поддержкой в случае возможных проблем.